Con l’ordinanza n. 20673 del 25 luglio 2024, la Suprema Corte di Cassazione, Sez. Tributaria, si è pronunciata in materia di abuso del diritto relativamente ai benefici fiscali “prima casa” con particolare focus all’ipotesi di mandato a vendere e contestuale possesso di un’altra abitazione.
Il caso
Nel mese di luglio 2013, la parte ricorrente stipulava con il fratello un contratto di mandato a vendere senza rappresentanza di immobile ex art. 1719, c.c.
Il contratto di mandato prevedeva la vendita dell’immobile nonché dell’autorimessa pertinenziale.
Gli effetti traslativi del contratto di mandato, contestuali alla stipula, venivano condizionati risolutivamente alla mancata vendita entro il 30 giugno 2015, data in cui la ricorrente avrebbe riacquisito la titolarità dei beni in caso di mancata alienazione.
Ai fini della registrazione del suddetto contratto di mandato, la ricorrente versava l’imposta di donazione beneficiando, tra l’altro, della franchigia prevista per il trasferimento in favore di fratelli.
Due giorni dopo la registrazione del contratto, la ricorrente acquistava un immobile da adibire a prima casa, richiedendo l’applicazione del sistema “prezzo valore” nonché delle c.d. “agevolazioni prima casa”.
L’acquisto della nuova casa da adibire a prima abitazione avveniva per mezzo della stipula di un contratto di mutuo fondiario, pertanto, l’imposta sostitutiva veniva calcolata applicando l’aliquota agevolata stante la finalità di detto contratto di mutuo, inevitabilmente connesso all’acquisto della prima casa di abitazione.
Nel mese di febbraio 2014, il fratello della ricorrente, in esecuzione del contratto di mandato, cedeva l’immobile ad altri ed il relativo corrispettivo veniva incassato dalla mandante.
Il 30 giugno 2015, invece, la medesima mandante rientrava nella titolarità dell’autorimessa pertinenziale in quanto invenduta.
L’Agenzia delle Entrate, dunque, notificava alla ricorrente un invito a fornire chiarimenti circa le ragioni economiche sottese al contratto di mandato e, all’esito dell’interlocuzione, notificava a quest’ultima un avviso di liquidazione assumendo che le operazioni negoziali poste in essere, pur formalmente legittime, erano da ritenersi prove di sostanza economica e realizzavano esclusivamente un vantaggio fiscale indebito costituito dall’ottenere benefici di natura fiscale, quali l’agevolazione prima casa.
Insorta lite, sia la Commissione Tributaria Provinciale di Firenze, sia La Corte di Appello Regionale della Toscana, dichiaravano soccombente la ricorrente, sposando la tesi sostenuta dall’Agenzia delle Entrate.
Pertanto, la lite giungeva innanzi alla Suprema Corte di Cassazione.
L’Ordinanza n. 20673 del 25 luglio 2024
Parte ricorrente si rivolgeva al Supremo Consesso sostenendo la piena legittimità del suo operato.
Nondimeno, gli Ermellini rigettava la tesi della contribuente osservando che il trasferimento a titolo gratuito dell’immobile, operato dal mandante in favore del mandatario senza rappresentanza, al fine dell’esecuzione del mandato alla vendita non determina un definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario, poiché lo stesso è gravato dalle obbligazioni di trasferire al terzo acquirente il bene, del quale è intestatario meramente formale, e di corrispondere al mandante il relativo prezzo, ovvero, qualora il mandato non possa essere adempiuto, da quella di retrocedere il bene al mandante.
La Corte, in breve, prendendo le mosse dal suddetto principio che muove dal carattere meramente strumentale, provvisorio e fiduciario del trasferimento del cespite dal mandante al mandatario, in funzione di mera esecuzione del mandato traslativo stesso ex art. 1719, c.c., ha chiarito che nella fattispecie non si era realizzato alcun trasferimento e, pertanto, in assenza del medesimo, non era consentita l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”.
Per conseguenza, le operazioni poste in essere da parte ricorrente erano da ritenersi abusive.
La massima
“In tema di benefici fiscali “prima casa”, in virtù del carattere meramente strumentale, provvisorio e fiduciario del trasferimento del cespite dal mandante al mandatario, in funzione di mera esecuzione del mandato traslativo stesso ex art. 1719 c.c., integra abuso del diritto ai sensi dell’art. 10-bis l. n. 212/2000 il mandato a vendere un immobile ad uso abitativo ex art. 1719 c.c. ed il successivo acquisto, da parte del mandante, di un secondo alloggio abitativo con l’applicazione delle suddette agevolazioni fiscali, non sussistendo il requisito della non possidenza di altro fabbricato idoneo ad abitazione”.
